Documentos necessários para a compra e venda de imóveis

 

Documentos do Imóvel

• Matrícula do imóvel, certidão atualizada de ônus reais e certidão de inteiro teor
• Certidão negativa de débito IPTU
• Negativa de débito com o condomínio (quando apartamento)
• Certidões negativas do INSS e do ISS (quando imóvel novo)
• IPTU com parcelas pagas (do exercício)
• Taxa de Lixo
• Três últimas contas de luz, água e gás
• Habite-se (caso o imóvel seja novo)

Documentos do Vendedor Pessoa Física

• RG original e cópia
• CPF original e cópia
• Certidões negativas de Cartórios de Protesto
• Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família
• Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais
• Certidão Negativa da Justiça Federal
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho
• Comprovante atualizado do estado civil

Documentos do Vendedor Pessoa Jurídica

• CNPJ
• Certidões negativas de Cartórios de Protesto
• Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família
• Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais
• Certidão negativa da Justiça Federal
• Certidão negativa de débitos (CND) - INSS
• Contrato social e última alteração
• Certidão de Quitação de Tributos Contribuições Federais (Internet)
• Certidão negativa de Falência e Concordata
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho  

Documentação necessária para dar entrada em um financiamento bancário

 

Documentos do Imóvel

• Título Aquisitivo
• Certidão atualizada de Inteiro Teor da Matrícula (original) contendo o Registro Atual
• Autorização para avaliação
• Negativa de débito com o condomínio (quando apartamento)
• Certidões negativas do INSS e do ISS (quando imóvel novo)
• IPTU com parcelas pagas (do exercício)
• Taxa de Lixo
• Três últimas contas de luz, água e gás
• Habite-se (caso o imóvel seja novo)

Documentos do Vendedor Pessoa Física (casal se for o caso)

• Carteira de Identidade (RG) original e cópia
• Cartão de Identificação do contribuinte (CPF) original e cópia
• Prova do estado civil atualizada (original e cópia)
• Ficha Pesquisa assinada (1 para cada vendedor)
• Comprovante de Residência
• Certidões negativas de Cartórios de Protesto
• Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família
• Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais
• Certidão Negativa da Justiça Federal
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho

Documentos do Vendedor Pessoa Jurídica

• Contrato Social e Alterações, se houver, devidamente registrados, no caso de Companhia Ltda (original e cópia)
• Documento de constituição de firma individual e alterações, se houver, devidamente registrados, no caso de Firma Individual (original e cópia)
• CNPJ
• Procuração e documentos pessoais dos procuradores
• Certidão negativa de débitos - CND (INSS)
• Certidão de Quitação de Tributos Contribuições Federais (Internet)
• Certidões negativas de Cartórios de Protesto
• Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família
• Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais
• Justiça Federal
• Certidão negativa de Falência e Concordata
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho

Documentos do Comprador (casal se for o caso)

• Carteira de Identidade (RG) original e cópia
• Cartão de Identificação do contribuinte (CPF) original e cópia
• Prova do estado civil atualizada (original e cópia)
• Comprovante de rendimentos: Declaração de assalariado e seis últimos holleriths (original e cópia)
• Formulário Opção de Compra e Venda devidamente asssinado
• Ficha Cadastro Pessoa Física devidamente preenchido
• Conta de água, luz ou telefone
• Ficha Pesquisa -01 para cada comprador devidamente preenchida
• Ficha Cadastro Pessoa Física pra Concessão Habitacional
• Ficha Cadastro para abertura de conta
• Carteira Profissional e cópia das folhas de identificação (frente e verso), contrato de trabalho, FGTS e PIS.

Próximos passos após a aprovação do crédito pelo banco privado:

Após a aprovação do crédito, o banco privado solicita toda a documentação do imóvel, comprador e vendedor para análise. Ao final da análise o banco assina o contrato de financiamento. A análise de documentação pelo banco leva até 30 dias.

Após contrato de financiamento assinado pelo banco, o período para o banco creditar o dinheiro na conta do comprador do imóvel é de 72 horas após a apresentação do contrato de compra e venda devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. 

Tempo médio de aprovação de crédito pelo banco privado após apresentação da proposta:

Após a apresentação da proposta, o prazo máximo para resposta é de 72 horas.

 

Documentações necessárias para dar entrada no FGTS para compra de imóvel

 

Documentos do Imóvel

• Certidão atualizada de Inteiro Teor da Matrícula (original) contendo o Registro Atual
• IPTU
• Autorização para avaliação

Documentos do Vendedor Pessoa Física (casal se for o caso)

• Certidão de Quitação de Tributos Contribuições Federais
• Carteira de Identidade (RG) original e cópia
• CPF original e cópia
• Prova de estado civil atualizada (original e cópia)
• Ficha Pesquisa assinada (1 para cada vendedor)
• Comprovante de Residência

Documentos do Vendedor Pessoa Jurídica

• Contrato Social e Alterações, se houver, devidamente registrados, no caso de Companhia Ltda (original e cópia)
• Documento de constituição de firma individual e alterações, se houver, devidamente registrados, no caso de Firma Individual (original e cópia)
• CNPJ
• Procuração e documentos pessoais dos procuradores
• CND (INSS)

Documentos do Comprador (casal se for o caso)

• Certidão de Quitação de Tributos Contribuições Federais (Internet)
• Carteira de Identidade (RG) original e cópia
• Cartão de Identificação do contribuinte (CPF) original e cópia
• Prova do estado civil atualizada (original e cópia)
• Formulário Opção de Compra e Venda devidamente asssinado
• Ficha Cadastro Pessoa Física devidamente preenchido
• Conta de água, luz ou telefone
• Ficha Pesquisa -01 para cada comprador devidamente preenchida
• Ficha Cadastro Pessoa Física pra Concessão Habitacional
• Ficha Cadastro para abertura de conta
• Carteira Profissional e cópia das folhas de identificação (frente e verso), contrato de trabalho, FGTS e PIS
• Declaração de Negativa de Propriedade de Imóveis
• Declaração de IRPF (se for isento, apresentar Declaração de IR Isento)
• Declaração - IR Fiel
• Na aquisição município diferente da ocupação principal do comprador, trazer comprovante que reside a pelo menos 01 ano no município onde está localizado o imóvel
• Autorização para Movimentação de Conta Vinculada de FGTS
• Autorização para Verificação de Crédito
• Extrato FGTS

Após apresentação de toda documentação exigida pela Caixa Economica Federal, o tempo para liberação/resposta do FGTS é de 60 dias, porém de 2010 para cá tem ocorrido em torno de 10 dias uteis, variando de banco para banco.

 

Valor e procedimentos para obter a escritura do imóvel

Antes de adquirir um imóvel, tenha em mente que será necessário fazer a documentação do mesmo e que este valor é considerável. Muitos agentes financeiros inserem o valor da escritura no financiamento, mas esteja preparado para o caso de ter que pagá-lo a vista, caso não esteja adquirindo seu imóvel através de financiamento ou mesmo se o plano que você optar não possuir este recurso.    

O valor das despesas de transferência, escritura e registro do imóvel são pré-fixados nos respectivos cartórios e órgãos públicos.Para os cálculos dessas despesas, vale o que for maior: o valor venal da unidade ou seu preço de venda no mercado.

Na compra de um imóvel, o comprador terá de pagar:

• O Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis - Inter Vivos (ITIV) Denominação usada somente na Bahia  ? (ITBI)Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários ? Usado no resto do Brasil
• Despesas com a escritura, em qualquer Cartório de Notas do país (tabela progressiva de acordo com o valor do imóvel)
• Registro desse documento no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado (tabela progressiva de acordo com o valor do imóvel).
• Vaga com matrícula e IPTU à parte exigem registro em separado do imóvel.

 

Dicas para a compra de um imóvel na planta

Veja abaixo as 18 principais questões referentes a compra de um imóvel na planta:

 

1) Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?

É a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.

2) O que é incorporação imobiliária?

É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.

3) Quais os cuidados que deve-se ter antes da compra de um imóvel na planta, em relação à qualidade da construção ?

Deve ser verificado os imóveis que a empresa  já construiu, observando a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados. Converse com o síndico ou moradores.

4) Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento?

Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:

- Na Prefeitura Municipal se a planta do imóvel foi aprovada.

- No Cartório de Registro de Imóveis correspondente,  se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município, verifique também o Memorial Descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem  empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda. Certifique também, se o imóvel não está hipotecado.

5) Os panfletos de publicidade devem ser guardados, após ser concretizada a compra?

É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.

6) Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprmento à oferta?

O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

- Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;

- Exigir o cumprimento forçado da obrigação;

- Aceitar outro produto equivalente.

7) Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?

- Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo, caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção ao consumidor ou de um advogado especializado. Somente realize o negócio com a intermediação de um  corretor de imóveis  devidamente inscrito no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis;

- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes; nome e localização do empreendimento; número e data do registro; número, área útil e comum da unidade; preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento; taxas de juros de financiamento e de mora;

- Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;

- Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.

8) Quais os prazos para reclamar dos vícios existentes no imóvel, nos termos do Código de Defesa do Consumidor?

O Código de Defesa do Consumidor estabelece que:

- Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;

- Para vícios ocultos: 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

9) O que são vícios?

São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

10) Qual é a responsabilidade do incorporador, quando não houver a conclusão da edificação?

O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.

11) No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar?

O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:

- Preço do produto em moeda corrente nacional;

- Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

- Acréscimos legalmente previstos;

- Número e periodicidade das prestações;

- Soma do total a pagar, com e sem financiamento.

Atenção: se o imóvel for financiado por agente financeiro o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.

12) O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?

Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

13) Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?

- Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;

- Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente  para a efetiva garantia da propriedade do imóvel;

- Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

14) O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?

Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.

15) Na compra de imóvel, que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento, qual é o percentual permitido para multa moratória?

As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

16) Qual a limitação dos juros legais?

O Código Civil, em seu  artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais é de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.

17) Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros ?

O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento. O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros  que entretanto se alteram frequentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação)  ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança  oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

18) É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do produto alienado?

Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

 

Por que se preocupar com a escritura do imóvel?

 

Antes de adquirir um imóvel, tenha em mente que será necessário fazer a documentação do mesmo e que este valor é considerável. Muitos agentes financeiros inserem o valor da escritura no financiamento, mas esteja preparado para o caso de ter que pagá-lo a vista, caso não esteja adquirindo seu imóvel através de financiamento ou mesmo se o plano que você optar não possuir este recurso.    

O valor das despesas de transferência, escritura e registro do imóvel são pré-fixados nos respectivos cartórios e órgãos públicos.Para os cálculos dessas despesas, vale o que for maior: o valor venal da unidade ou seu preço de venda no mercado.

 

O que deve ser verificado antes de aquirir um imóvel   

Antes de adquirir um imóvel, é importante que você verifique:

 

Localização: a facilidade de chegar e sair de seu imóvel residencial ou comercial pode significar muito tempo do seu dia, por isso verifique as opções de acesso viário, e se existem alternativas de transportes, como ônibus e metrô.

Posição do Imóvel : um imóvel que recebe bastante sol é sempre preferível, tem melhor iluminação, ventilação, menos umidade e chance de formação de mofo e bolor, o que é ruim principalmente para pessoas alérgicas. Por isso, dê preferência para imóveis que tenham grandes áreas voltadas para o norte, que é a direção que mais recebe sol.

Infra-estrutura do bairro : visite o local em horários diversos, verificando com os vizinhos se existem inconvenientes, infra-estrutura e serviços, tais como escola, transporte, padaria, supermercados etc.

Vizinhança : Procure se informar com os moradores se há na rua inundações, movimento noturno excessivo, feiras-livres, ou ainda outros acontecimentos freqüentes que possam perturbar a sua vida. Eles poderão ainda informá-lo sobre o bairro e no caso de condomínios, sobre os pontos positivos e negativos dos mesmos.

Projetos urbanos : O ideal é verificar junto à prefeitura se há projetos de mudanças na região, o que pode significar desapropriações ou mudanças significativas, como a passagem de uma avenida na sua porta.

Zoneamento : No caso de imóveis comerciais, é importante conhecer o zoneamento e ter certeza que ele permite a implantação do negócio pretendido.
Dimensões: Leve sempre com você uma fita métrica. Um imóvel vazio pode dar idéia falsa de tamanho. No caso de imóveis novos ou em construção, visite um modelo decorado, sempre que houver um disponível.

Estado geral do imóvel: Para imóveis usados é muito importante observar o estado da construção. Verificar se não há trincas nas paredes, se o piso é uniforme, ou se não há sinais de umidade excessiva.

Nas construções mais antigas a rede de esgoto é de manilha. Por isso, verifique se a amanilha não está quebrada e se não há entupimento. Também nas construções mais antigas as tubulações de água são de ferro e com o tempo a corrosão vai entupindo os tubos, por isso nestes imóveis procure abrir as torneiras e verificar se a água escoa em quantidade satisfatória.
Na maioria dos casos pequenos reparos resolvem o problema, mas na dúvida consulte um profissional especializado para avaliar o problema. No caso de imóveis novos deve existir uma relação dos materiais empregados na construção. A boa qualidade dos materiais garante muito tempo sem manutenção ou reparos.
Garagem : No caso de condomínios é importante conhecer como é o sistema da garagem, se há vagas delimitadas ou rotativas e se exige a manobra de outro veículo para você estacionar.